请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版

购物中心开餐饮店选址策略【买卖人开店|选址攻略】

2015-12-18 16:34| 发布者: 麦的多| 查看: 611| 评论: 2

摘要: 近几年,餐饮经营环境发生巨变,餐厅过去以“街头店”为主,变成现在以“店中店”为主,进入“购物中心”时代。如何在购物中心内选择适合餐饮的店铺,成为餐饮人最纠结的问题…… ... ...

近几年,餐饮经营环境发生巨变,主要体现在两点:一是原料、人工等成本持续上涨,毛利大幅降低,固定成本显著增加,使餐饮进入高成本时代。二是餐厅过去以“街头店”为主,现在变成以“店中店”为主,进入“购物中心”时代。这两大变化给餐饮行业带来极为深远的影响。

一.餐饮进入“购物中心”时代

10年前,那时商场的数量远没有现在多,大都是国有的,政府还会从宏观上控制商场的总数量,以避免出现过剩。个别商场里会有肯德基、麦当劳、吉野家等快餐,其他类型的餐饮很少,而如今商场、百货大楼等老商场也拿出部分楼层做餐饮,餐饮逐渐大量引入各大商场。现在新开的商业项目都会拿出很大面积做餐饮,餐饮能占总营业面积的30%多,甚至出现了专门做餐饮的餐饮楼,给餐饮进商场提供了更多机会。

与此同时,随着城市的改造快速推进,原来适合做餐饮的街头门面房很多都被拆了,取而代之的是新型商场、写字楼和居民小区。受住宅禁餐饮的限制,临街居民楼底商无法做餐饮,餐厅只好进入各类商场、或者写字楼、车站、公寓底商,做别人的店中店了。

现在的局面是:现在找一个临街的店面太难了,不是面积不够,就是技术条件不符合,每个城市的人流密集步行街的高昂租金,让餐饮望而退步。

当然,随着逛街购物、娱乐、餐饮一站式消费逐渐成为主流,也使餐饮在商场内发展的机会。而餐饮街铺和购物中心店的区别,主要体现在客源依赖于主力店、顾客结构发生巨大变化等方面。面对环境的变化,餐饮店选址的方法也有了改变。

二.认清店中店的特殊性

“店中店”也可称为“附着店”或者“寄生店”,一般不具备自己创造客源的能力,通常需要依靠其所附着的主力店及其周边的客流来给餐厅带来顾客。

目前各商场通常会把大面积餐饮放在地下一层或二层以上的高楼层,一、二层较少有餐饮。开在这里的餐厅既没有临街展示面,也没有临街独立的出入口,是名符其实的“店中之店”。店中店具有5个特殊性:

1.失去了独立的形象,成为主力店的一部分

店中店在一定程度上已经失去了自我,这一点既有好处,也有坏处。好处是如果主力店很有名气或档次很高,你会成为“开在XX著名商场里的餐厅”,成为一种荣耀。坏处是如果商场的形象较差,你也会为其所累。

2.餐厅的可见度、便利性通常会下降

除非能开在商场门口,有临街展示面或临街独立的出入口,否则店中店会隐藏在商场的某个楼层的某个角落,顾客很不容易发现,也不容易找到,进出很不方便。

3.严重依赖主力店内及其周边的客流

店中店通常都没有临街的展示面,甚至没有临街的广告位,顾客不进入商场或者是经过店门口,就不会发现有一家餐厅存在,使店中店成为像“寄生虫”一样寄生在主力店里。虽然大型店中店会有很多专门前来消费的顾客,可以不完全依赖商场客流,但既然付了高昂的租金却享受不到应有的客流,显然是吃亏的。

4.特殊的客源类型和消费规律

由于寄生关系,开在商场里的店中店的客源主要来自商场内外的逛街购物者,如果周边有写字楼或居民区,还会有上班族和居民客源。不同类型、档次的商场贡献的逛街购物者的年龄、消费水平、消费偏好都不一样。这些规律与街面店大不相同。

5.经营方式受到限制

例如部分商场营业时间多数是早10点到晚10点,而二、三线城市的商场营业时间更短一些。店中店的经营时间会受到商场限制,比街头餐厅要短一些。通常没办法24小时营业,也不能经营宵夜和早餐。


三.了解主力店的特性

所谓主力店是足以独立撑起一个商圈的商业项目,通常是百货商场、大型超市、大型专业市场等大型商业项目。有些商场的招商人员会把面积大一点的餐厅、游戏厅也称为主力店,这纯属忽悠人。

1.主力店的类型

商业项目根据其经营性质可分为如下几种类型:
百货商场:统一经营管理的商场,面积几千平米到几万平米不等。有的经营面积达13万平米,但仍然是百货商场。
购物中心:运营方把商场分割成若干个单位,分租给商家,各商家独立经营。
大型购物中心:经营面积比普通购物中心大得多,通常都在10万平米以上,甚至更大。
专业市场:专项经营某一类或相近的几类商品,例如服装、电脑、眼镜、建材批发市场。其中主营服装的市场与购物中心比较相似。

(香港主要购物中心内的主力店)

2.主力店的性质

商业项目往往千姿百态,让人眼花缭乱。
统一产权、统一经营的商场:通常是百货商场。
统一产权、分散经营的商场:通常是购物中心或专业市场。
分散产权、分散经营的商场:商场被分割成很多部分,产权被分别出售,每一部分都独立经营。

区分主力店的性质非常重要,一个商场如果不能统一经营,就意味着没有明确的方向和统一的营销,往往会越来越混乱。一个大型购物中心,如果没有一、二个统一经营的品牌影响力很强的大型主力店(如大型百货店和超市,餐饮、影院、电玩等),很难发展起来。

四.识别商圈的类型

店中店的最大特点是失去了独立性,受制于主力店。而主力店存在于某一商圈,受制于商圈的特性。因此,我们有必须了解一下各种商圈的特征。

1.市级商圈、区域商圈、社区商圈

一个大型城市的商圈的通常可以分为三种类型:市级商圈、区域商圈、社区商圈。市级商圈可以辐射整个城市,商场数量多,体量大。区域商圈可以辐射城市的很大一部分,至少有一个大型商场。社区商圈能辐射城市的较小一部分,通常是几个居民小区,以社区型商业为主,通常没有大型商场。从全国范围来看,中小型城市通常只有市级商圈和社区商圈,没有区域商圈。从客流量来看,市商圈客流量最大,区域商圈次之,社区商圈最小。

2.成熟商圈、计划商圈、衰退商圈

商圈的另外一个重要属性是成熟度,据此可以分为成熟商圈、计划商圈、衰退商圈。目前全国各地的城市面貌正发生天翻地覆的变化,很多传统商圈都被改造得面目全非了。成熟商圈的必备条件是建立时间不短于5年,且未来5年内不会有较大的改造。计划商圈就是经规划的新商圈,但目前还没建设完毕,还不够成熟。衰退商圈是指因城市改造或市场竞争等原因,在未来几年逐渐衰退甚至消失的商圈。

成熟商圈客流大,对餐饮企业的价值大,风险也比较小。衰退商圈并不常见。最难掌握的是计划商圈,这些商圈往往因为一、二个新商业项目而成立,如果这些商业项目成功了,计划商圈就会变成成熟商圈。如果商业项目不成功,就会“未老先衰”,变成衰退商圈。


3.单一主力店商圈和多主力店商圈

单一主力店商圈是因一家主力店的存在而形成的商圈,这种商圈往往是成熟度较低的新商圈。多主力店商圈会由多个主力店聚集在一起,形成一个集群,往往商业体量大,人流量大,成熟度更高。

五.店中店选址需要注意的事项

很多人问:成功选址的秘诀是什么?其实这个问题很难回答。如果必须给一个答案的话,那就是:知己知彼,百战不殆。

所谓知己,就是客观评价企业自身的能力,如果对自己能力判断出现重大偏差,会犯下致命错误。所谓知彼,就是要了解商圈、主力店所提供的经营环境,充分认清店址的价值,努力规避重大风险。

1.了解自己

首先,对于成熟企业来说你得明确自己的定位是什么,目标顾客的特征是什么,是否与商圈提供的客源相吻合,这样才能知道在那里新开一家餐厅会不会受欢迎;对于新企业来说,你得了解店址所提供客源的需求,看看自己有能力满足他们的需求。

其次,你得知道自己的成本、费用情况,能比较准确的算出保本点、投资额,能够根据店址具体情况预测营业额、利润水平和投资回收周期。

第三还要正确评估自己的竞争能力,尽量避开“克星”型的竞争对手。这样才能知道在那里开餐厅是否有利可图,正确做出是否开店的决策。

2.先选商圈,后选店址

选址时应该先看商圈,后看主力店,再看具体店址。有什么样的商圈,就有什么样的主力店,就能带来什么样的潜在顾客。如果商圈条件不行,很难养育出好的主力店。主力店不行,就没办法带来足够的你所想要的潜在顾客,店址位置好也没用。各种类型商圈的价值排序是:

A. 市级商圈>区域商圈>社区商圈
B. 成熟商圈>计划商圈>衰退商圈
C. 人流量大的商圈>人流量小的商圈
D. 消费水平高的商圈>消费水平低的商圈
E. 多主力店商圈>单一主力店商圈

餐饮企业在选址时可以根据上述价值排序来确定自己进入各种类型商圈的优先顺序。最优先进入的应该是:成熟的、人流量大的、消费水平高的市级商圈。

(台湾老虎城购物中心内餐饮布局)

3.注意区分主力店的性质和价值

结合商场经营管理水平、以及人流量、餐饮消费意愿、消费能力,对各种类型的主力店的价值进行如下排序:

A.大型购物中心>百货商场>小型购物中心>大型消费品专业市场>大型超市>工业品专业市场

B.统一产权统一经营的商场>统一产权分散经营的商场>分散产权分散经营的商场

按照上面的价值排序,餐饮企业选址时应该优先进入那些统一产权统一经营的大型购物中心、百货商场。

当然,结合商圈价值排序后,餐饮企业选址时应该优先进入那些市级成熟商圈里的统一产权统一经营的大型购物中心、百货商场。

4.认清店址价值

有人说评估店址要看地段,看客流,看潜力。这些都对,但太抽象,没说到本质上。选址就是选顾客,评估店址价值最终要看能贡献多少你所需要的顾客,是否能满足餐厅运营的要求,给你带来满意的营业额和利润。

当然,这需要做很多调查和测算工作。如果你能掌握这些数字,就不怕店址租金高。只要是能贡献足够的有价值的与租金相匹配的客源,租金再贵也无所谓。

5.避开重大风险

选址开店的风险有很多,有些风险可以一击致命的,足以让你无法翻身,这些风险是一票否决的。

A.位置有致命缺陷,租金高且高得很离谱;

B.商圈、商场不成熟,客流少,未来前景不明,但租金很高;

C.租金高,客流量很大,但你所需要的有效客源很少。除非可以改变自己的定位以迎合商圈,否则必死无疑。

D.店铺产权混乱,或者房东内部有法律纠纷,这种店址很可能会有大麻烦。

E.运营方的经营管理能力太差,导致招商招不上来,或者商场经营不善。

F. 商圈或主力店未来可能会发生巨大变化。例如商圈整体拆迁改造,主要道路改建,人口大幅减少;主力店可能全面改造,或者易主。

G. 工程条件不符合要求,改造成本太高。

机会只属于有准备的人。有些店址看起来价值大、风险小,对别人可能是个机会,但对能力差的企业来说就是不折不扣的深渊。希望餐饮企业能够做知己知彼,努力寻找并把握好机会,使企业多开优质店铺,实现快速发展。

从门店选址到门面装修,从实体经营到店面管理,从店面加盟到创业开店,我们(微信号:买卖人)都将从最犀利的角度,以最接地气的语言,每日提供给你最有价值的开店干货。(声明:如有版权的文章或者图片,版权人可以要求我们标明版权和来源,以及删除)

1

鲜花
1

握手

雷人

路过

鸡蛋

刚表态过的朋友 (2 人)

引用 moneymoney轰 2016-2-2 11:19
贵的吓人,小编知道租金多少吗???反正哪里一般都开不起
引用 餐饮小旋风 2016-1-28 13:59
现在购物中心服装不行了,倒是餐饮火了。。

查看全部评论(2)

Archiver|Maimairen Inc. ( 粤ICP备15054885号-1

GMT+8, 2017-5-29 19:20 , Processed in 0.028351 second(s), 16 queries .

Powered by Discuz! X3.2

© 2001-2013 Comsenz Inc.

返回顶部