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玩转社区商业:如何将这本另类生意经念熟?|小本生意

2016-1-26 16:57| 发布者: 麦的多| 查看: 405| 评论: 4

摘要: 社区商业的作战秘籍,全在这里了


社区商业的业态格局在业内被戏称为“五菜一汤”,即超市、便利店、洗衣店、银行、餐饮和医疗。


在一类商圈的租金见涨而店铺利润却未见涨的今天,越来越多的商家开始将目光瞄准另一个领域:社区商业。在沃尔玛、家乐福、家得利、大润发甚至高岛屋等业者的未来发展大计中,社区店被频繁提及。表面上看,社区商业似乎无非也就是商场、超市、餐饮、服饰,这与普通商圈很类似,但实际上,运作社区商业与一般城市核心商业完全不同


社区商业内的业态分布、比例和招商顺序时常与核心商圈相反,而所谓在1.5~2公里范围内不设同系品牌店以避免内部竞争的规律在社区商业运作中也被打破.一些看似难以在普通商圈生存的品牌反而在社区商圈活得“如鱼得水”,你甚至难以想象,社区商业的“主力店”可能是一家医院或一所学校。


颇有意思的是,在这一系列的“非常规”运作下,社区商业的整体价值得以溢价体现。


“五菜一汤”怎么吃?


社区商业与常规商圈的业态分布明显不同,比如社区MALL面积在2万~5万平方米,明显小于10万平方米以上的核心商圈MALL;社区商业辐射范围约1.5~2公里,而核心商圈辐射范围是其数倍;核心商圈项目的餐饮占比若达30%已属很高,但有些社区商业的餐饮占比高达40%;而核心商圈占比可达30%~35%的服饰和鞋包等业态,在社区商业占比会下滑10%左右。


有些在核心商圈鲜少见到的中小新型业态在社区商圈也很活跃。在上海长宁区的黄金城道项目中约80%是小众型新业态,比如将书店、咖啡和自制卡片等结合的“猫空咖啡”。而“妈妈糖”咖啡、吗哪面包等也都是社区商业的“常客”,还有业者将餐饮结合图书馆,让附近居民办餐厅会员卡顺带借书功能,吸引不少居民客源。


在“五菜一汤”中,超市是社区商业最重要业态之一。社区超市与商圈超市有明显区别,社区超市的生鲜必须突出,有时占比可高达40%,社区店还需突出服务与互动功能,比如Wifi的覆盖、居民网购的到店自提、配套停车场等。家得利已在做社区店的模型测算,希望未来可经营2万~3万平方米的社区MALL,居民步行15分钟可到。以社区MALL模式经营能增加租金和餐饮收益,这也是标准超市的转型方向。


高岛屋百货有限公司董事副总经理小森智明表示,其正拟将麾下自营精品超市独立运作,社区店会是考虑方向,与一般超市不同,社区超市内的生鲜产品更换频率需更高,以满足居民的需求变化。笔者在实地考察中发现一个有违商业常规的状况:为避免内部竞争,通常商家规定1.5~2公里范围内不设同系品牌店,然而在社区商圈内,同系品牌商家在1公里范围内比比皆是,比如上海虹口某小区附近15分钟路程内有数家联华、华联、世纪联华、快客等百联系门店。


核心商圈寸土寸金,布点难,但租金低了约一半的社区商业布点相对容易,要抓住居民客源就要将自家品牌布满周边,看似加强内部竞争,可整体上是垄断了某个社区的零售商机。现在社区超市都以占位为先,将对手品牌逼出社区商圈。若整条街都是自家品牌,那物流配送等叠加成本为零,具可操作性。


“五菜一汤”还引发了新商机—小区微信服务。笔者在一本“小区无忧”手册中看到,其将社区附近餐饮、健身、搬场、快递等信息都印在手册上,甚至细化到将菜单和价格都列出来以便居民叫外卖,刷其微信账号则能获更详细信息。而这些互动式的信息服务,就是社区店该努力的方向,单一的售卖功能无法再黏住长期住户,成熟的诸如7-11等便利店的配套服务模式,值得所有社区商家借鉴。


依托社区“主力店”,延伸配套服务


和购物中心要招主力店一样,社区商圈也有主力店,只不过社区主力店有时并非品牌店,而是一些让你意想不到的业态,比如医院、学校,这些业态同样承担了作为主力店能聚集人气的作用。昆明曾做过一个叫光辉城市的社区商业项目,该项目离主城区比较远,也没有特别好的资源。但后来发现很多顾问公司忽略了当地的一家儿童医院和公交总站的价值,调研后看到,儿童医院当日看病的人流量基本是过万的。


于是儿童医院就是主力店,并将当地十几万平方米项目面积拆开,配套做了儿童餐饮、零售等业态布局,结果大获成功。正因其将儿童医院作为主力店,借力儿童和家庭客源,有个儿童餐饮娱乐项目其仅用2个月就把经营额突破至其它同类型项目的3倍。由此可见,社区商业主力店是与居民生活非常贴近的业态,能在整个社区商圈内聚集人气,因此除了医院,学校也成为社区商业主力店业态之一。


我们注意到孩子的教育是家长最看重的,故而学校也可作为‘主力店’,太原一个社区商业项目,是当地开发商参与投资的一个教育集团,获得相关资质后在当地引入一所学校,围绕着这个学校衍生了一系列教育培训、餐饮、书店、家庭消费等业态,在当地获得很好反响。


说白了,就是社区商业需要有个引人流的主题,由这个主题招募更多商业。因此依附一个商业主体,来做相关的生意会事半功倍,例如学校为主的可以做的餐饮要有更强的定位:例如健康早餐店,都是一个不错的选择。


除了上述的以成熟社区的运营思路之外。下面我们简单盘点下做一个社区餐饮,在未交房前就介入,作为社区商业的第一步如何运营!在此做一个大概的成本预算和运营基础预测,仅供参考。


社区餐饮前期自营



1

定位:食堂、早餐店、特色快餐

以食堂自取模式经营早餐或中式快餐;前期为项目部食堂,服务员工和看房客户,交房后开始转型为主要服务顾客。

2

参考品牌:春光早餐。


3

经营分类:中式快餐。


4

渠道

自配员工,加盟品牌早餐店打自己品牌或购买餐饮设备打自己品牌。

5

服务

满足居民在入住前期的基本用餐需求

6

资金及盈利测算

按2000户社区,200㎡中式快餐计算,单位:万元



开业投入资金(万元/年):




1)餐饮每天有350人次就餐,每餐13元,毛利率按50%算,即可盈利。

2)主要受常住和流动居民影响,预计第4年开始盈利,预计5年整体盈利。

3)装修期配备食堂可提高居民生活的便利性,也可兼做员工食堂。



每年运营费用支出(万元/年):




1)餐饮自营预算:开业预计支出91.5万,每年运营预计支出61.4万,第一年度合计支出153万。

2)需流动资金10万(原料费用、其他支出)。 



本篇是基于郝老板的提问重新归类了零售的不同类型,以商业业态为划分,探讨基于1.社区零售。2.商圈(街铺)零售。3.百货商场零售。等为不同类别的商业。



如果您觉得本篇文章没有浪费你的时间,请您回复你1,2,3标明所属的商业类别,和您的店铺类型。(例如:社区+便利店)我们将为您打造特定商业专题,为您的生意提供更精准的价值咨询。



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1

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2

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1

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刚表态过的朋友 (4 人)

引用 疑似鸡汤 2016-2-19 11:04
社区做老顾客,做回头客,万事与人方便,能帮助到人
引用 那都不是事儿 2016-2-2 10:16
前期和开发商协商做食堂,这么早就开始介入了,不知道投入是否值得
引用 啊沙拉 2016-1-28 14:44
社区水果店飘过,其实再多粘性还要性价比,这其中的事儿,生意不是一篇文章那么简单
引用 邻家便利店 2016-1-28 14:03
社区便利店的服务粘性这个道理,就毋须多言了,还有一单就是老生意怎么讲:人情世故,样样精通

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